Entwerfen Sie Ihr Wohneigentum, um sich früher zurückzuziehen

Das Folgende ist ein Gastbeitrag des Lesers und Blog-Freundes Chris Mamula , ein ausstehender Rentner in den 40ern. Chris schreibt seit mehreren Jahren zu persönlichen Finanzthemen. Seine Bemühungen sind mir zuerst mit seiner aufschlussreichen Rezension meines zweiten Buches aufgefallen. In diesem Beitrag untersucht Chris, wie Hausbesitz hergestellt wird, um eine vorzeitige Pensionierung zu unterstützen, weniger Altersvorsorge zu benötigen und gleichzeitig die Lebensqualität zu verbessern.

Seit vielen Jahren haben meine Frau und ich zwei Annahmen bezüglich des Besitzes unseres Hauses getroffen, um unsere vorzeitige Pensionierung zu erleichtern:

  1. Wir sollten in einem günstigen Wohnraum leben, unser Haus schnell abbezahlen und es völlig besitzen. Wir könnten dann unsere Wohnkosten während der Pensionierung im Wesentlichen beseitigen.
  2. Unser Zuhause wäre eine sichere Investition, weil es gleichzeitig an Wert gewinnen würde und gleichzeitig unser Familienhaus zur Verfügung steht.

Im vergangenen Jahr habe ich begonnen, Immobilienanlagen zu studieren, um unser aktuelles Portfolio, das hauptsächlich aus Papiervermögen besteht, zu diversifizieren. Wie ich erfahren habe, habe ich überlegt, wie wir die Grundsätze der Immobilieninvestition integrieren können, um die Art und Weise, in der wir unser nächstes Zuhause kaufen möchten, neu zu formulieren.

Zuerst haben wir unsere ursprünglichen Annahmen in Frage gestellt. Reelle Zahlen erzählten eine andere Geschichte über die Kosten des Wohneigentums. Dann haben wir die bewusste Entscheidung getroffen, unser nächstes Zuhause als Investition in das Leben zu betrachten, das wir wirklich wollen. Dies ermöglichte es uns, den Bedarf an Altersvorsorge um sechs Stellen zu senken und gleichzeitig den gewünschten Lebensstil zu ermöglichen.

Die wahren Kosten des Wohneigentums

Eine der wichtigsten Entscheidungen, die wir getroffen haben, als wir uns ernsthaft mit der Planung unserer vorzeitigen Pensionierung . Wir machen das seit drei Jahren, und die Informationen, die wir aus diesem Prozess gewonnen haben, waren Augenöffnungen.

Das US Bureau of Labor Statistics berichtet, dass im Durchschnitt die drei größten Ausgabenbereiche für die meisten Haushalte Wohnungsbau sind, gefolgt von Transport und dann von Nahrungsmitteln. Wir gingen ursprünglich davon aus, dass diese Statistiken für uns nicht zutreffen, da unsere Ausgaben sich drastisch von den Durchschnittshaushalten unterscheiden. Unsere tatsächlichen Zahlen erzählten eine andere Geschichte.

Letztes Jahr waren unsere größten Ausgaben erneut das Essen, gefolgt von der Unterbringung und dem Transport. Unsere Zahlen zeigen, dass wir weitaus weniger als der Durchschnittshaushalt für Wohnungen und Autos ausgeben, und unsere Gesamtausgaben sind folglich auch unterdurchschnittlich. Aber auch mit einem bezahlten Zuhause und Autos sind unsere drei größten Ausgabenbereiche die gleichen wie die meisten anderen.

Die andere Sache, die wir durch Nachverfolgung und Analyse unserer Ausgaben erkannt haben, ist, wie eng unsere Wohnentscheidung mit anderen Ausgaben und der Lebensqualität zusammenhängt. Möglicherweise haben Sie einen niedrigeren Anschaffungspreis für Ihr Zuhause, wenn Sie von der Arbeit oder den beliebten Sehenswürdigkeiten weg wohnen. Dies ist jedoch leicht zu kompensieren, da mehr Zeit und Geld für die Arbeit und Unterhaltung aufgewendet werden müssen.

Dies war sicherlich unser Fall. Unsere Transportkosten wurden durch die tägliche Arbeitswege für eine stündliche Rundfahrt verursacht und die Tatsache, dass wir mindestens eine Stunde von unseren Lieblingshobbys entfernt wohnen: Skifahren, Wandern und Klettern. Zum Skifahren oder Klettern in größeren Bergen müssen Sie einen ganzen Tag nach New England oder nach Westen fliegen. Wir nehmen normalerweise 2 bis 4 solcher Reisen pro Jahr vor.

Als Nächstes untersuchten wir unsere Annahmen, dass unser Zuhause eine sichere Investition war.

Ist Ihr Zuhause eine Investition?

Wir haben unser Haus 2005 für ungefähr 250.000 US-Dollar gebaut. Seitdem haben wir mehrere kostspielige Upgrades von insgesamt über 20.000 US-Dollar durchgeführt. Dies führt zu einer Kosteneinsparung von über 270.000 USD, bevor die regelmäßige Wartung, die Grundsteuern, die Hypothekenzinsen und andere mit dem Eigenheimbesitz verbundene Kosten berücksichtigt werden.

Zwölf Jahre später verkaufen vergleichbare Häuser in unserer Region 240.000 bis 260.000 US-Dollar. Auch ohne Berücksichtigung von Immobilienprovisionen und Steuern beim Verkauf unseres Hauses haben wir praktisch keine Chance, unsere Anfangskapitalinvestitionen zurückzugewinnen, geschweige denn mit der Transaktion Geld zu verdienen.

Im Vergleich zu unserem diversifizierten Papierportfolio, zu unseren Gunsten kann, macht unser Zuhause gleichzeitig einen großen, nicht diversifizierten Prozentsatz unseres an einem Ort gebundenen Kapitals aus. Wenn wir verkaufen wollen, wenn wir umziehen wollen, ist der lokale Markt stagnierend, während die meisten Immobilienpreise des Landes steigen .

Als wir planten, wie unser Leben in der vorzeitigen Pensionierung aussehen sollte, erkannten wir, dass wir, wenn wir wollen, dass unser Zuhause eine gute Investition ist, als Investoren angesprochen werden müssen.

Eigenheim als Investor betrachten

Als ich über Immobilieninvestitionen las, war ein Grundsatz, den ich in meiner Einführung nützlich fand, Robert Kiyosakis Konzept von Aktiva vs. Passiva . Kiyosaki sagt, dass Ihr Zuhause eine Schuld ist, kein Vermögenswert. Seine Definitionen beziehen sich im Wesentlichen auf den Cashflow. Er definiert einen Vermögenswert als alles, was einen wiederkehrenden Geldzufluss für Sie erzeugt, während eine Verbindlichkeit alles ist, was einen Mittelabfluss verursacht.

Diese Definition ist sicherlich zu stark vereinfacht und aus buchhalterischer Sicht nicht umfassend oder zutreffend . Es war jedoch äußerst hilfreich, um meine Annahmen in Frage zu stellen. Dieses Konzept hat dazu beigetragen, dass zukünftig ein anderer Rahmen geschaffen wurde, da wir unser Zuhause als eine potenzielle Investition betrachteten, die unsere Ruhestandsgleichung ändern könnte.

Überlegungen beim Kauf eines neuen Hauses

Als wir uns auf die Suche nach einer westlichen Bergstadt machten, in der wir für unsere vorzeitige Pensionierung leben konnten, haben wir nicht alle gängige Weisheit verworfen.

Auf Makroebene haben wir unsere Liste potenzieller Skistädte zunächst durch die Erschwinglichkeit von Wohnraum eingegrenzt. Wir wollten irgendwohin gehen, dass wir das Eigenkapital aus unserem derzeitigen Zuhause nutzen könnten, um unser neues Zuhause mit Bargeld oder einer sehr kleinen Hypothek zu erwerben.

Auf der Mikroebene haben wir , nachdem wir uns mit Ogden, UT befasst hatten , versucht, den bestmöglichen Preis für unser Zuhause zu erzielen, basierend auf den lokalen Marktbedingungen.

Wir sind jedoch noch einen Schritt weitergegangen. Anstatt unnötige Annahmen zu treffen, haben wir unsere eigenen persönlichen Zahlen darüber, wie sich unsere Wohnentscheidung auf unsere Gesamtkosten und unseren Lebensstil auswirken würde, sehr genau kennengelernt.

Um auf Kiyosakis Asset-vs.-Liability-Prinzip zurückzugreifen, haben wir untersucht, wie wir die Haftung unseres Kaufs begrenzen und möglicherweise einen Cashflow schaffen können.

Haftungsbeschränkung

Wir haben kürzlich unser neues Haus für 240.000 US-Dollar erworben. Das Quadrat und die Losgröße sind nahezu identisch mit unserem derzeitigen Zuhause in Pennsylvania. Es ist ein älteres Haus, wurde aber in den letzten zehn Jahren umfangreich umgebaut.

Die Hauptgegenstände (Dach, Fenster, Ofen, Sanitär, Elektro usw.) sind gleich alt oder neuer als bei unserem nunmehr 12-jährigen “Neubau”. Wir sind daher sicher, dass wir keine Hypothek aufnehmen müssen Sobald wir unser jetziges Zuhause verkaufen, sollten die Transportkosten (Nebenkosten, Wartung usw.) für das neue Haus sehr ähnlich sein zu unserem jetzigen Zuhause.

Die Grundsteuern in Utah sind viel niedriger als in Pennsylvania . Dieses vergleichbare Haus hat eine jährliche Grundsteuer von 1.600 US-Dollar im Vergleich zu unseren aktuellen 3.300 US-Dollar. Dies bedeutet eine direkte Verringerung der Eigenheimhaftung um 1.700 USD pro Jahr.

Wenn Sie sich dafür entscheiden, in einer Bergstadt zu leben, werden auch unsere indirekten Kosten, die mit unserem derzeitigen Wohnsitz verbunden sind, drastisch reduziert, während Sie gleichzeitig den Zugang zu unseren bevorzugten Aktivitäten erhöhen. Tag für Tag werden wir im Winter nur 20 bis 30 Minuten zum Skilaufen von Weltklasse fahren können. In den wärmeren Monaten bedeuten lokale Kletter-, Wander- und Paddeltage einen Spaziergang von unserer Haustür zu den Wanderwegen oder eine kurze 10-minütige Fahrt zu den Wassersportaktivitäten. Dies ermöglicht uns einen erhöhten Zugang zu niedrigeren Kosten im Vergleich zu unserer aktuellen Stunde sowie eine einfache Fahrt zu Resorts, Trailheads oder Seen.

Unsere Reisekosten werden stark sinken. Wir werden auch sechs weitere Weltklasse-Skigebiete in den Canyons um Salt Lake City eine Stunde südlich und Jackson Hole etwa drei Stunden nördlich haben. Wir können in unserem eigenen Auto fahren und der Gesamtpreis wird der Preis eines Tages-Lifttickets sein. Bisher haben wir 2.000 bis 3.000 $ für ein langes Wochenende ausgegeben, um über Land zu fliegen, ein Allradfahrzeug zu mieten und Hotelzimmer zu bezahlen, bevor wir teure Tagestickets kauften.

In den wärmeren Monaten werden wir in weniger als einem Tag zu den großen Parks des Westens fahren, darunter 6 Nationalparks in Utah und den Grand Canyon im Süden sowie die Nationalparks Grand Teton und Yellowstone im Norden. Dadurch entfallen die Kosten für längere Reisen zu Outdoor-Zielen.

Durch die Senkung unserer Grundsteuern und die Senkung unserer Transport- und Reisekosten sollten wir insgesamt mindestens 5.000 USD pro Jahr einsparen, basierend auf den Ausgaben unserer Vorjahre. Durch die Umkehrung der 4% -Regel müssten wir das 25fache unserer jährlichen Ausgaben einsparen , um diese Ausgaben mit einem traditionellen Aktien- / Anleihenportfolio zu unterstützen. Wenn Sie diese Haftung reduzieren, müssen Sie also mindestens 125.000 US-Dollar weniger sparen, während Sie gleichzeitig die Lebensqualität verbessern.

Asset erstellen

Beim Nachdenken über den Umzug nach Westen konzentrierten wir uns ursprünglich darauf, die Haftung des Wohneigentums zu kontrollieren oder sogar zu verringern, indem wir einfach ein kleineres, billigeres Haus als unseren derzeitigen Wohnsitz kaufen.

Als wir darüber nachdachten, was für uns wirklich wertvoll ist, wollten wir Raum für Familien und Freunde haben. Insbesondere wollten wir einen Platz für meine Eltern, die im Ruhestand sind und eine enge Beziehung zu unserer Tochter haben, für längere Zeit bequem bleiben.

Der Immobilieninvestor / -ausbilder Chad Carson schreibt über eine schlagkräftige Strategie für neue Immobilieninvestoren, die er als “Haushacking” bezeichnet . Er beschreibt die Strategie: “Ein House Hack bedeutet im Wesentlichen, dass Sie ein kleines Mehrfamilienhaus kaufen, in einer Einheit wohnen und die anderen vermieten.”

Während wir nicht den Wunsch hatten, in einem Duplex oder Triplex zu wohnen und Vermieter für unsere Nachbarn zu sein, haben wir die Lehren des House-Hackings auf unsere persönliche Situation angewandt, um den von uns gewünschten Lebensstil zu ermöglichen.

Wir sind seit kurzem Stammkunden und große Fans von Airbnb, weil sie Komfort und Wert bieten, wenn sie mit unserer Familie reisen. Wir dachten über Airbnb-Gastgeber nach .

Wir waren der Meinung, dass wir, wenn wir die richtige Immobilie finden könnten, uns einen kleineren, kostengünstigeren Hauptwohnraum bieten könnten, einen bequemen Platz für Familie und Freunde, der wie gewünscht bei uns bleiben könnte, und ein potenzielles Cashflow-Asset Nicht in Gebrauch.

Wie bereits erwähnt, hat unser neu erworbenes Haus ungefähr die gleiche Fläche wie unser derzeitiges Zuhause. Das Layout ist jedoch sehr unterschiedlich. Das neue Zuhause bietet einen viel kleineren Hauptwohnraum. Wir haben auch ein separates Schlafzimmer mit zwei Schlafzimmern und einem Bad mit Küche und Wohnzimmer mit eigenem Eingang.

Mit dem zusätzlichen Platz als Airbnb sollte ein Minimum von $ 100 / Nacht gemietet werden. Wenn wir extrem konservativ davon ausgehen, dass wir 50 Nächte pro Jahr mieten könnten (ungefähr 50% der Wochenenden, keine Wochennächte), würden wir 5.000 Dollar pro Jahr verdienen. Eine Verdoppelung auf 100 Nächte / Jahr ist eine vernünftige Schätzung und würde 10.000 USD pro Jahr bringen.

Um auf die Umkehrung der 4% -Regel zurückzukommen, würde das Verdienen von zusätzlichen 5.000 bis 10.000 US-Dollar / Jahr das Äquivalent sein, wenn man nicht 125.000 bis 250.000 US-Dollar für den Ruhestand sparen muss.

Aus Sicht einer Investition entspricht dies einer Cash-on-Cash-Rendite von 2-4% für unseren Hauptwohnsitz. Im Gegensatz zu unseren früheren Annahmen verlassen wir uns nicht auf eine Aufwertung , um Geld zu verdienen. Jede Aufwertung des Eigenheimwerts erhöht nur die Rendite.

Wenn wir uns dafür entscheiden, Airbnb-Gastgeber zu sein, und aus diesem Plan nie einen Cent verdienen, haben wir unser Abwärtsrisiko durch Begrenzung unserer Haftung unter Kontrolle gebracht. Wir haben auch vermieden, die Hebelwirkung zur weiteren Begrenzung der Abwärtsrisiken zu nutzen.

Eine größere Nachricht als ein Haus

In diesem Beitrag wurden einige Ideen für Immobilieninvestitionen vorgestellt, die für Sie möglicherweise neu sind. Es wurde auch die Anwendung des Konzepts der Verwendung der persönlichen Ausgaben zur Berechnung des Altersbedarfs gezeigt. Wenn Sie sich jedoch nur auf bestimmte technische Aspekte konzentrieren, würden Sie zwei viel wertvollere Lektionen verpassen.

Erstens, um das Leben zu ermöglichen, das wir wirklich wollen, mussten wir die beherrschen. Unsere Ausgaben werden von Personal Finance 101 verfolgt, das „jeder weiß“, aber eigentlich nur wenige.

Unsere fehlerhaften Annahmen waren das Ergebnis der Tatsache, dass wir unsere Ausgaben für das erste Jahrzehnt unserer Karriere nicht nachverfolgt haben. Wenn wir jetzt unsere persönlichen Zahlen kennen, können wir sehen, wie viel wir ausgeben, wohin unser Geld fließt und was unsere Ausgaben antreibt. Dies ermöglicht wiederum eine kreative Planung.

Zweitens: Wenn wir bis zu einem Alter von 60 oder 70 Jahren ein anderes Leben als die 40-Stunden-Standardwoche haben wollen, gibt es mehrere Möglichkeiten. Konventionelle Weisheit besagt, dass eine vorzeitige Pensionierung ein hohes Risiko erfordert und eine komplexe technische Planung erfordert. Sie müssen viel Geld verdienen und dann sparen oder ein Leben in extremer Sparsamkeit führen.

Die Planung unserer vorzeitigen Pensionierung hat meine Frau und mich gelehrt, dass es einfach die Zeit ist, sich zu entscheiden, was für unsere Familie wichtig ist, und über die kreativen Möglichkeiten nachzudenken, wie man dies erreichen kann.

Wie dieses Beispiel zeigt, konnten wir den Bedarf an Altersvorsorgeeinsparungen für unsere Familie um 125.000 US-Dollar konservativ senken, indem wir die Verbindlichkeiten, die mit dem heutigen Eigenheim verbunden sind, verringern. Durch die Nutzung unseres neuen Eigenheims als Einkommensquelle wird diese Zahl sehr konservativ größer als eine Viertelmillionen Dollar-Differenz bei den Altersrettungsbedürfnissen.

Gleichzeitig wird diese Entscheidung es uns ermöglichen, den von uns gewünschten Lebensstil zu leben, fügt unserer derzeitigen Situation kein finanzielles Risiko hinzu und erfordert keine hoch entwickelten Finanzprodukte oder -techniken. Wenn Sie Ihr Wohneigentum als Investor gestalten, kann dies zu einem Vermögenswert werden, der Ihnen hilft, früher in Rente zu gehen!

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