Sollte ich mein Haus durch einen Leerverkauf verkaufen?

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Wenn Sie vor kurzem mit Immobilienmaklern gesprochen haben, haben Sie wahrscheinlich von der Zunahme der Leerverkäufe gehört. Überraschenderweise gibt es Leute, die ihren Hausverkauf verkürzen und bald ein anderes Haus kaufen können . Wie ist das möglich?

Wenn Sie sich unter Wasser in Ihrer Hypothek befinden, was bedeutet, dass Sie mehr als das, was Ihr Haus wert ist, schulden, haben Sie sich wahrscheinlich die Frage gestellt: “Soll ich mein Haus verkaufen?”

Es kann eine schwierige Entscheidung sein, da dies Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen und möglicherweise verhindern könnte, dass Sie für mehrere Jahre einen weiteren Kredit erhalten. Wenn Sie sich jedoch entscheiden, die Leerverkaufsroute mit Ihrem Zuhause zu gehen, ist jetzt vielleicht der beste Zeitpunkt dafür.

Als Hausbesitzer, der ein Haus gekauft hat, bevor die Immobilienblase platzte, habe ich eine Menge Nachforschungen bezüglich der Möglichkeiten angestellt, die für Leute wie mich, die unter Wasser sind, zur Verfügung stehen. Leider UND glücklicherweise bin ich nicht in einer finanziellen Notlage, und es gibt nicht viele Möglichkeiten für diejenigen von uns, die das Haus bezahlen können, aber aufgrund anderer Umstände ihre Häuser verkaufen wollen.

Ich habe hart daran gearbeitet, eine gute Kreditwürdigkeit zu haben . Kredit ist heute alles. Also, meine Hypothekenzahlungen nicht zu machen ist keine Option für mich. Eine Darlehensänderung scheint auch keine Option zu sein, es sei denn, ich verspäte meine Zahlungen oder eine finanzielle Notlage. Meine einzige verbleibende Option ist ein kurzer Verkauf bei mir zu Hause.

Aber bevor wir weiter gehen, wollen wir die Grundlagen behandeln.

Was ist ein Leerverkauf?

Ein Leerverkauf findet statt, wenn Sie Ihr Haus für weniger als Ihr bestehendes Hypothekensaldo verkaufen. Dies muss in Zusammenarbeit mit Ihrem Kreditgeber (oder Kreditgeber, wenn Sie eine zweite Hypothek mit einer anderen Firma haben) getan werden. Der Kreditgeber muss einen Verkauf genehmigen.

Warum verkaufen Leute ein Haus?

Im Jahr 2008 ist der Wohnungsmarkt abgestürzt. Seitdem sind die Immobilienwerte im Laufe der Zeit stetig gestiegen , aber der Markt hat sich in einigen Bereichen definitiv schneller erholt als in anderen. Das schafft ein Problem, wenn Sie Ihr Haus verkaufen und weitergehen wollen, aber nicht genug aus diesem Verkauf bekommen, um Ihre Hypothek abzuzahlen.

Ein Leerverkauf ist keine kostenlose Karte. Dies hat Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit und könnte sich auf Ihre Fähigkeit auswirken, eine zukünftige Hypothek zu erhalten. Es ist jedoch besser als eine Zwangsvollstreckung. Wir werden später darauf eingehen, aber jetzt schauen wir uns an, wie ein Leerverkauf funktioniert.

Wie mache ich einen Leerverkauf auf meinem Haus?

Wenn Sie Ihre Optionen geprüft haben und ein Leerverkauf der beste Weg für Ihre Situation ist, wie gehen Sie eigentlich vor?

Der erste Schritt ist, Ihren Kreditgeber zu kontaktieren und ihnen zu erklären, dass Sie Ihr Haus aus dem einen oder anderen Grund verkaufen müssen, aber Sie wissen, dass Sie den Wert des Hypothekensaldos nicht zurückbekommen können. Sie und Ihr Kreditgeber sprechen dann darüber, ob Sie für einen Leerverkauf qualifiziert sind. Verschiedene Kreditgeber können unterschiedliche Standards haben.

Die wichtige Sache zu beachten ist, dass der Kreditgeber den Verkauf verwaltet. Sie müssen einem Verkauf zustimmen, so dass der Prozess einige Zeit dauern kann.

Einige Mythen über Leerverkäufe zerstreuen

Jetzt, da Sie wissen, wie ein Leerverkauf funktioniert, nehmen wir uns die Zeit, ein paar Missverständnisse aufzuklären, die Menschen über Leerverkäufe haben.

Mythos: Ich werde nach einem Leerverkauf mehrere Jahre kein anderes Haus kaufen können.

Wahrheit: Unter bestimmten Umständen können Sie innerhalb von drei Jahren nach dem Leerverkauf einen FHA-Kredit erhalten.

Wenn Sie sich für einen FHA-Kredit qualifizieren möchten, dürfen Sie in den 12 Monaten vor dem Leerverkaufstermin nicht 30 Tage zu spät mit Ihrer Hypothek oder anderen Ratenzahlungen (wie Auto- und Studienkreditzahlungen) rechnen. Außerdem können Sie im Jahr vor der Antragstellung keine 30 Tage Verspätung bei den Hypotheken- und Ratenzahlungen haben.

Richtlinien sind für jeden Hypothekenanleger unterschiedlich. Zum Beispiel können Sie kein konventionelles Darlehen erhalten, um ein anderes Haus für mindestens vier Jahre zu kaufen, selbst wenn Sie alle Ihre Zahlungen aktuell sind.

Mythos: Ich werde Einkommensteuern auf die vergebenen Hypothekenschulden zahlen müssen.

Wahrheit: Während Sie wahrscheinlich Steuern zahlen werden, ist es nicht schwarz-weiß.

Die Differenz zwischen der Höhe des Leerverkaufs und Ihrem tatsächlichen Hypothekensaldo gilt als vergebene Schuld. Das IRS betrachtet dieses Schuldenerlasseinkommen und in den meisten Situationen werden Sie dafür besteuert. Es gibt jedoch Ausnahmen .

Bevor Sie Steuerentscheidungen treffen, sollten Sie sich immer an Ihren Steuerberater wenden.

Mythos: Mein Kredit wird ruiniert, wenn ich mein Haus verkaufen.

Wahrheit: Ihre Kredit-Score wird als Folge eines Leerverkaufs leiden, aber die Auswirkungen sind für alle unterschiedlich.

Es gibt keinen sicheren Weg, genau zu wissen, wie stark Ihr Kredit-Score leiden wird, wenn Sie einen Leerverkauf tätigen, da viele Faktoren Ihren Punktestand bestimmen. Im Allgemeinen, wenn Sie nie auf eine Zahlung (Kreditkarte, Hypothek oder Auto Zahlung, zum Beispiel) zu spät gekommen sind, wird Ihre Kredit-Score als Folge eines Leerverkaufs, aber nicht so viel, als wenn Sie Zahlungen verpasst hatten.

Auch die Art und Weise, wie die Bank den Leerverkauf an die Auskunfteien meldet, wird einen Unterschied in der Schwere der Auswirkungen auf Ihre Kredit-Score machen. Deshalb ist es sehr wichtig, dass Sie die Bedingungen des Kreditgebers verstehen, BEVOR Sie sich darauf einigen, wie das Hypothekendarlehen geschlossen und den Kreditauskunfteien gemeldet wird. Wenn Ihr Hypothekendarlehensgeber meldet, dass Ihre Hypothek vollständig bezahlt wurde, wird Ihre Punktzahl nicht so stark verletzt, als wenn sie als “für weniger als das volle Gleichgewicht beglichen” gemeldet würde.

Mythos: Ich werde nicht in der Lage sein, mein Haus zu verkaufen, wenn ich mit meinen Zahlungen nicht zu spät komme.

Wahrheit: Sie können möglicherweise immer noch Leerverkäufe tätigen, wenn andere Umstände Sie daran hindern, Ihr Zuhause zu behalten, wie zum Beispiel für einen Job umziehen.

Es ist wahr, dass Kreditgeber Hauseigentümern, die verspätet sind, mehr Aufmerksamkeit schenken, da es eine Notlage zeigt. Wenn Sie jedoch Ihrem Kreditgeber in Ihrem “Härtefall” erklären können, warum Sie das Haus verkaufen müssen (z. B. Sie haben Ihren Job verloren und mussten in einen anderen Bereich umziehen, um einen anderen Job zu finden), kann Ihr Kreditgeber Ihren Kredit genehmigen Verkauf.

Alle oben genannten Richtlinien können sich jederzeit ändern. Beratung eines Steuerberaters, Immobilienmakler und eines Anwalts, bevor Sie eine Entscheidung treffen, wird Ihnen helfen, eine fundiertere Entscheidung zu treffen.

Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen hilft, Fragen zu stellen, wenn Sie feststellen, ob ein Leerverkauf für Sie ist. Wenn Sie auch nach einer Hypothek für Ihr neues Zuhause suchen , lassen Sie Ihre Fragen heute von einem Home Loan Expert beantworten! Sie können uns auch direkt unter (800) 785-4788 erreichen.

Wenn Sie zufällig einen Leerverkauf kaufen möchten, finden Sie hier weitere Informationen .

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